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売却サポート/サブページ

 
コンセプトは
”競合物件との差別化で売却をサポート”です…

ご所有物件にマッチした『住宅インスペクション』の活用法でスムーズ売却をご提案します…♪
ご所有物件にマッチしたオンリーワンの物件公開で差別化売却をご提案します…♪
 
 
 
【インスペクションサービスを活用した売主さんのメリット】
Q.売却のメリットって?
A.メリットは3段階あります
                                                                  
       
①建物検査を行えば…
『隠れた瑕疵』を売却前に発見・把握でき、引き渡し後のトラブルを回避できます。
『検査報告書』を添付した取引で、買主さんの安心感を得ることができます。
建物検査済物件として販売活動ができます。
買主さんが購入後、リフォームや維持管理の計画が立てやすくなります。
 
②『瑕疵保険』に加入できる『適合判定』を受ければ…
『瑕疵保険』に加入できる保証付物件として販売活動ができます。
買主さんはオプションでシロアリや地盤保証等の更なる保証が可能になります。
 
③買主さんが『瑕疵保険』に加入すれば…
引渡し後に瑕疵担保責任による損害賠償が、保険対象部分であれば保証額の範囲で補償されます。
各減税の対象外住宅でも、『付保証明書』で買主さんが住宅ローン減税等措置が受けられます。
 
まとめ…
買主さんの”安心”と”メリット”につながる物件となり、競合物件と差別化した売却活動が可能。
買主さんの『瑕疵保険』加入で、引き渡し後に発生した瑕疵担保責任の損害賠償が保険対象範囲で売主さんを補償。
 
 
【売主さんのメリットにつながらない場合&デメリット】
 

売却する物件によってはメリットにつながらない・・・?

『インスペクションサービス』を利用して『建物検査』を実施して、『瑕疵保険』加入の適合対象なれば、競合物件との差別化を図った売却活動が可能です。ただ、ご所有の中古住宅を購入される買主さんによっては、そのままメリットが反映されない場合もあります…。『インスペクションサービス』利用にさいしては、その点を事前に精査する必要があります…。
 
  
①”買主さん”の各税制優遇がメリットにつながるか要チェック!
 
『建物検査』を実施して『適合判定』を受ければ、『瑕疵保険』加入対象物件となります。売買契約後、買主さんの保険加入によって、『付保証明』の発行が可能です。この『付保証明』によって、中古住宅取得に際し、各減税措置の適用要件を拡大できます。つまり『インスペクション』は、買主さんにとっての税優遇のメリットが見込める側面がある訳です。
 
  
買主さんが最も喜ぶ優遇税制はこのふたつ!
この減税措置で代表的なものは、土地建物の所有権移転登記における『登録免許税』の減免措置で、物件によっては10万円単位の金額が違ってきます。よって、物件購入時の諸経費節約につながり、買主さんにとっては大きなメリットと言えます。
  
もう一つは物件を購入後、毎年払う所得税等の税金が一定額控除される『住宅ローン減税』の措置です。中長期的に出費を少なくできるので、買主さんにとっては重要視されます。
 
 
すべての買主さんに優遇税制の恩恵が適用されるわけではありません…
これらの減税措置が使える中古住宅は、木造などの非耐火構造だと、建物保存登記起算で、築20年以内の建物に限らています。しかし、『インスペクションサービス』の『建物検査』の結果、『瑕疵保険』に加入できる適合判定を受ければ、『付保証明書』を取得し、築20年超の建物でも、これらの減税が受けられる対象要件が補完されます。
  
ですが…、買主さんが住宅ローンを使わなければ、ローン減税の必要性がありません。また、マイホーム目的ではなく、週末住宅などの別荘や、住宅目的以外で購入すれば、『登録免許税』減免措置も使えません。これらの減税措置は、あくまでマイホーム取得の税制優遇ですので…。
 
  
したがって、想定される買主さんがマイホーム以外の目的で購入する可能性が高い売却物件なら、これらの税制優遇がセールスポイントとならないケースも考えられます。そもそも、売却する物件の土地が一定面積を超えていたり、逆に建物面積が一定の床面積に達していなければ、『付保証明書』が使える以前の適合要件を満たしていませんので、ご留意が必要です…。
 
 
 
②『建物検査済』『瑕疵保険対象』が差別化につながるか要チェック!
当社でもよく取扱う『田舎暮らし』向きの中古住宅を探されている方は、土地の広さやロケーションを含めた立地を優先する傾向があります。
  
特に低価格帯の物件なら、極端な話、建物は寝泊りできればいいとか…。要は価格最優先という視点になる訳です。
価格最優先型の買主さん心理とは…?
こういった買主さんが見込める中古住宅を売却するのであれば、『建物検査済』『瑕疵保険加入対象』として販売しても、買主さんは『瑕疵保険』に加入せず、『建物検査適合判定』にもさほど魅力に感じない可能性は低くありません…。
  
そもそも低価格帯の中住宅は、『瑕疵担保責任免責』として契約売却する割合が当社でも結構多いですし…。そうなれば、売主さんからすると、「せっかく費用をかけてインスペクションしたのに…」となり、損した気分になりかねません。
 
  
では、売却する物件がそういった対象になるのかならないのか?その判断が肝心ですが、ここで言えるのは、「田舎暮らしとか別荘で買うような場所じゃないよ」と売主さんが思い込んでいても、必ずしもそうとは限らないという点です。
  
価格最優先で探されている方は、住宅地でも週末拠点の利用を許容しているケースはレアではありません。その他、さまざまな個別要因で、インスペクションを活用したメリットに結びつきにくい物件がありますので、詳しくは査定時にご相談ください…。
 
 
 

インスペクションの仕組みと保証内容をよく認識しないで後悔するケース…

まずは、新築の保証とは違うことをご承知ください!
インスペクション制度はまだ試行段階にあります。いいことずくめではありませんし、そもそも『建物検査』の結果、『適合判定』がおりて買主さんが『瑕疵保険』に入れる物件となっても、即、売却価格に上乗せできる訳ではありません。
  
当該中古住宅の売却がどのような決着に収まるかによっては、メリットがなかったり、場合によっては無駄だったということも…。
 
『瑕疵保険』の加入と保証は買主に対しての制度です
まず、最初に理解いただきたいのは、インスペクション制度に基づく既存住宅の『瑕疵保険』は、中古住宅の売買における”買主”さんに対しての保証だという点です。
  
したがって、実際に販売活動後、最終的に買い手がつかないで売却を中止した場合、当然ながら売主さんが自己所有物件の『瑕疵保険』に加入することはできません。この場合、『建物検査』にかかわる費用が生じたことになります。
 
 
『建物検査』で見つかった不具合箇所は買主さんに告知義務あり!
次に『建物検査』の結果、『適合判定』を得られず、売主さんが承知していなかった何らかの問題個所が発見されれば、実際の売買契約の際には買主さんに告知しなければなりません。
  
 
つまり、『建物検査』で補修を必要とする箇所が見つかれば、売主が知りえた継承事項となり、売買契約書に書類として添付し明記することになります。
  
 
更に、現状では『瑕疵保険』に加入できない物件だということになりますので、売却する際のマイナス面も十分に見極める必要があります。
 
 
保証の費用対効果を買主さんの立場から事前に把握する
既存住宅の『瑕疵保険』加入による保証保険の対象部分は通常コースでは以下の3つです
①構造耐力上主要な部分②雨水の侵入を防止する部分③給排水管路部分
  
 
つまり、物件を引き渡した後の『売主の瑕疵担保責任』に基づく、隠れた瑕疵が発見された際の損害賠償すべてが保険で補償できるとは限りません。
  
 
更に保証期間は、標準コースで引き渡し後1年間です。5年間保証にも加入可能ですが、費用はかなり高くなります。シロアリ被害の補償もブラスすれば、オプション検査費用と追加保険料が必要です。
  
 
物件購入時には、買主さんの諸経費がいろいろとかかりますので、その上の出費を”安心料”として捉えらてくれるかも想定した方がよいでしょう。「こんなにかかるんなら、価格を下げてくれないかな…」こういう展開は十分考えられます…。
  
まとめ・・・
『建物検査済』『瑕疵保険加入対象』物件がメリットに結びつかない可能性があるケース
販売価格が概ね500万円前後の低価格帯の中古住宅
立地その他の要因で、マイホーム目的の買い手以外が購入する見込みの高い中古住宅
 
 
 

 
 
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