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日々の雑感6行/過去ログ2016年分~

日々の雑感/過去の6行
抜粋ですが、よろしかったらご覧ください…。
アップの新しいものから表示してあります。
2017 April② 到着の時期です…

 
この仕事の季節感では、花粉シーズン⇒確定申告が終わり、今まさにですが桜満開⇒固定資産税納書となりました。
正確には、固都税都市計画税納付通知の到着時期ですが、市町村によって結構ばらつきがあります。
当社はあちらこちらの物件を買い取っているので、いろんな市町村に固都税を支払ってきました。
...
実は市町村によって違うことは、納付書到着時期だけでないのも最近、気が付きました。
支払いが出来る金融機関が、隣接する市町村でも微妙に違っていたり、使えるコンビニもしかり。
更に督促の対応も幅があり、ざっくりで言えば、おっとり気味⇒財政良好、厳しめ⇒財政難が実感です。
 

 
2017 April① 800円効果、改めて実感です

 
3選目当選を果たした森田知事が、前面に掲げていた実績は何と言ってもアクアライン800円。
この実現によって経済効果をもたらしたことは、誰もが認めていると思います。
お膝元の不動産業者から見ても、木更津では明らかに人口は増え、一部の地価は値上がりしました。
...
物件的にも、単にマイホーム取得層にとどまらず、その他の購入層の需要も増えました。
アパート等の投資物件、そして、南房総広域で田舎暮らし物件は引く手あまた状態です。
最近では、従来の定年世代だけでなく、菜園に関心をお持ちの若い方も目立ってきていますし…。
 

 
2017 March② 中古住宅、優良認定制度へ

 
増え続ける全国の「空き家」を、中古住宅の流通活性化につなげる国の動きが加速しています。
今、国交省で具体化に着手しているのは、”優良”な中古住宅の認定制度です。
主に耐震性に優れ、雨漏りの心配がない等の基準を満たせば国の商標表示ができるというもの。
...
その他、リフォームや修繕の履歴を開示し、購入者への分かりやすさにも対応する方向のようです。
業者サイドとしても、中古住宅の取引数増加を主眼とした国の取り組みはありがたい限りです。
ただ、単純に中古住宅の規模拡大というマクロ視点ではなく、地域事情への配慮も重要だと思うのです。
 

 
2017 March① 便利になった?

 
花粉シーズンに入り、そろそろ症状が出始めましたが、今週から確定申告もスタートしました。
昨年の年末調整からマイナンバーの記入が義務つけられ、よって今回から確定申告でも同様となります。
で、我々にマイナンバーが付され数年経過しましたが、何か便利になったことってあるのかと…
...
まあ、今は幾多の個人情報を関連付ける作業途中なのでしょうが…
しかし、世帯全員の非課税証明を課税課からとって、同じ役所内の住宅課に提出するって…
この程度の情報横断は即、可能だと思うのですが、できない理由ってなんなのでしょうか…?
 

 
2017 February ③ ”義務化”になるのことって?

 
来年施行の「建物診断」に関連した宅建業法の改正内容は、様々な解釈がされているようです。
中古住宅の売却を検討中の方からは、「来年から耐震と検査が義務になる」という声を耳にします。
そのため、これからは築年数が古い中古住宅はかなり売りづらくなるのではないかと…。
...
まず、建物の検査実施や耐震化は、”今回”の施行では義務化の対象に入っていません。
あくまで「建物検査」「耐震診断」を実施している場合に、その内容を説明する”義務”となります。
ただし、法規制が緩かった”平成”前に建築家屋の売りづらさは、今後も加速すると思われます。
 

 
2017 February ② 65年目です

 
今年は宅建業法が制定されてから、ちょうど65年目にあたるのだそうです。
ただ、自分がこの業界に入って31年目なので、何となくまだ65年?って気もします。
その間、時代に流れに伴い、宅建業法はそれこそ毎年のように一部改正がされてきました。
...
その大半は消費者保護の強化と、業者側の義務拡大で、耐震偽造問題での改正は最たるものです。
で、個人的にはこの業界を取り巻く環境で、一番変わったなと感じるのが不動産価格の低下です。
500万以下の取引割合が増え、低額物件については仲介手数料改正も願いたいところです。
 

 
2017 February ① ウンザリではありますが…
 
すっかり日常化した”本人確認”は、厳格かつ儀式的になり、ウンザリすることも多いと思います。
たとえば、最近は免許証でも確認する側は、裏のコピーもとるところが目立ってきました。
確かにたとえ空欄でも実際に目で確認し、その証憑として保管するのならわかります。
...
ただ、業種によっては面談なしで郵送やファックスで”表と裏”両方を要求するケースがあります。
これって…、裏表の繋がりはチェックできないし、単なるアリバイ作りに過ぎないんじゃないかと…。
ちなみに不動産取引での本人確認は通常、契約等の最終段階なので、割と理解を得やすい気がします。
 

2017 January ③ アップしました!
 
作成中だった『住宅インスペクションサービス』のページ構成では、今回かなり試行を重ねました。
いろいろ思案した結果、インスペクション制度とは何ぞやから始まる定番の説明は極力省きました。
逆に、中古住宅を売却する売主さんのメリットだけでなく、デメリット面もあえて指摘してあります。
...
現状のインスペクションを利用しても、売却物件によってはプラスにならないケースもあります。
要は建物検査の結果、保証対象の物件であっても、売却価格に反映できるとは限りません。
当該関連のページはさらに補完を重ねていくつもりですが、まずはメインページをアップしました。
 

2017 January ② ”めったにないこと”がありました
 
昨年末、自宅すぐ近くの解体現場から、終戦間際に米軍が落とした「不発弾」が発見されました。
不動産の売買契約では通常、免責要件がなければ、建物だけでなく土地も瑕疵担保責任の対象です。
もっとも、重要事項や売買契約の際、土地の隠れた瑕疵はめったにないという前提で説明します。
...
”まず埋まってはいない”例としてよく使うのが、「人の死体」とか「不発弾」といった類です。
今回見つかった不発弾は、今月、自衛隊が処理することが決まり、避難世帯は100程度とのこと。
万一発見されれば、「人の死体」より危険度が高く、騒ぎの規模も大きいんだなあと実感しました。
 

2017 January ① 雑用まみれの時期ですが
 
クリスマスとお正月…、子供の頃、年末年始は1年で最も楽しみな時期でした。
それが、自分でこの仕事を始めてからは、慌ただしい年末年始、特に暮れは大っ嫌いになりました。
何しろ12月は役所関係の実働日が19日しかない上、雑用に追われ、瞬きしてる間に除夜の鐘です。
...
今回の年末時期には、当サイトの「インスペクションサービス」ページ作成に着手していました。
年始早々からの公開を目指していましたが、案の定、年末はなかなか手が回らずで…。
正月ボケの頭を叩きながら今も作業に励んでおり、1月中には何とかアップしたいと思っております。
 

2016 December ⑤ 印象に残ったこと
 
今年の10大ニュースとはいかないまでも、個人的には”野菜の高騰”が強く印象に残りました。
キュウリが100円を超えたり、ニラが200円近かったりと、目を疑うような価格がズラリでした。
そして年賀状の季節で何かと身近なハガキは10円値上げで、さらに他の郵便料金も”怪しい”気配…。
...
一方、来年度の年金支給額は”低物価”に連動し、わずかではあれ支給額ダウンとのこと。
先日、日銀からは景気上昇の見解が表明されましたが、うーん、どこ見てるんだろうと…。
”民のかまど”に目が配られない社会はしんどいものですが、よい年を願いたいものです。
 

2016 December ④ 中古住宅の義務化は様子見?
 
耐震偽造問題を経て、新築住宅には瑕疵担保責任の保証が義務つけられました。
当然、中古住宅にも…というところですが、さすがにここでは即義務化の流れになりませんでした。
住宅産業は国内景気の根幹を支えているので、中古住宅市場への影響に配慮したと思います。
...
ましてや深刻化する空き家問題もあり、国としては中古住宅の流通底上げを課題としていましたし。
そこで、住宅インスペクションで、まずは既存住宅の状態を把握できる仕組みを導入した訳です。
一定の基準に達すれば保証の対象とし、税制措置も施して中古住宅市場活性化への切り口としました。
 

2016 December ③ 導入スタート…
 
年明け1月より、当社でも『住宅インスペクション』のサービスを開始することとなりました。
既存住宅の建物検査を意味するこの制度は、一般の方にはまだ馴染みが薄いと思います。
インスペクションは中古住宅の瑕疵保証保険と連動して、すでに大手流通業者が導入しています。
...
住宅インスペクションは、国交省(国)肝いりの制度で、国交省のガイドラインに基づいています。
実際にはまだ試行錯誤の途上段階で、今後いろいろと改正され、姿形も変化すると捉えています。
当社では当面、売主さんの売却検討スタート時点での、一提案ツールとして活用していく方針です。
 

2016 December ② 固都税納付通知書に書いてあること
 
館山市の誤課税は結果的に14年余り放置され、納税者の照会で発覚されました。
極端な話、払う税金の間違いは、課税される側が発見するしかないとも言えます。
今回、改めて固都税の納付書を確認してみたところ、納税者へのアプローチは2つでした。
...
ひとつは、課税額に対して”異議”がある場合、申し立て等にあたっての説明です。
もう一つは、”何か不明点があったら…”という、いわゆるお決まりのフレーズでした。
課税根拠の計算方法も記載がありますが、チェックする人はほとんどいないと思います。
 

2016 December ① 過大課税、14年間、1億円超…
 
先月、千葉県館山市で固定資産税・都市計画税の過大課税が発覚しました。
およそ14年間にわたり約1億3百万円とのことで、原因は職員の評価額入力ミスだとか…。
当然、最低限のチェック体制は施されていたはずですが、そこでも見落としたようです。
...
初めて知ったのですが、3年毎の評価額見直しの際は、原価率をかけるだけで確認はなされないと…。
万一誤って入力された評価額は、納税者が気付いて指摘しなければ、ずっとそのままの可能性大です。
今回は商店の担当者が市へ課税額が高いと指摘して発覚したそうで、拍手を送りたいです!ホント…。
 

2016 November ① 何と雪…
 
昨日は11月だというのに千葉南部でも何と雪!この時期では実に54年振りだとか…。
木更津地区でも、ちょっと市街地を離れると大雪に近い降雪&積雪でしたし…。
当社空家サポートの現地確認では、概ね1~3月の雪の季節も実施時期にしています。
...
雪による”空き家”の被害はバカにできず、時には台風以上の損壊に見舞われます。
2年前の数度にわたる大雪では、カーポートの屋根やウッドデッキが見事にやられました。
その現場を目の当たりにして改めて実感したのは、雪の重さというのは凄いんだなあと…。
 

2016 October ② この”逃げ”はちょっと…
 
役所からの草刈依頼の書面には、担当課の決済番号まで記載されていました。
いわば、”正式”の通知な訳ですが、”単純”に固定資産税台帳上の納税者に送付したようです。
しかし、ご存じの通り台帳はその年の1月1日付の所有者・管理者になります。
...
で、書面の中には、「実際に所有してない場合はご了承を…」という文言が入っていました。
しかし…、直近の所有者も調べずで、この”逃げ”ってのはちょっといかがなものかと…。
業者だから”まあ、いいか”で済んでも、一般の方なら気分を害すると思うのですが…。
 

2016 October ① 空家でなくとも…
 
「空家法」施行以来、管理不全の”通知”が届いた空家所有者の方も多いと思います。
内容的にはやはり、雑草の繁茂に対する草刈の依頼が圧倒的に多いようです。
この時期には空家の隣接者からの通告で、役所も対応で忙しかったことでしょう。
...
で、この夏、当社には”更地”にも草刈の依頼(催促?)が某役所から書面で届きました。
どうやら、市のいわゆる”クリーン条例”に基づくもので、近所からの通告と書面に明記されていました。
ところが、その土地は半年前に売却しており、いわば他人の所有地に通知が来た訳で…。
 

2016 October ① 高齢者は参ってます…
 
この仕事では、お客さんにも役所等から書類の取得や、諸手続きをしていただくとことが不可欠です。
その関係で、高齢のお客さんからは役所に対して不満というか、かなり辛辣な意見を聞きます。
要は、手続きが 煩わしい、分かりづらいという点なのですが、実際は役所の対応とアプローチです。
...
とにかく、介護制度でもしょっちゅう変わるけど、案内の書面が来てもさっぱりわからない。
何かといえば詳しくはHPでも確認できるとか、まるで機械としゃべってるようだという声です。
障害者駐車スペースや手すりだけでなく、説明や手続き面での”バリアフリー”も意識してほしいと…。
 

2016 September ② リニューアルアップしました…
 
やっとこさという感じで、本日からサイトリニューアルアップとなり、公開となりました。
今回はリニューアルと言っても、グランドデザインは基本的に変えませんでした。
思い切ってガラッと全面デザイン変更も考えましたが、やはり、愛着が捨てきれずとなった次第です。
...
従って、見た目のイメージはほぼ従来のままですが、最大限のワイド画面対応になりました。
特に、物件紹介ページでは、サイドメニューをカットし、ディスプレイいっぱいに表示します。
パソコンでご覧の方には、まさに視覚に飛び込んでくるような迫力が体感できます…♪
 

2016 September ① 高齢者の方が身近です
 
当社だけでなく、不動産を売却される売主さんは、高齢の方がかなりの割合を占めています。
老人ホームや介護施設で、司法書士を連れて売主さんの本人確認を行うことも、今では珍しくありません。
また、親から相続を受けた売主さんも、年金生活者世代の高齢者というケースはごく普通です。
...
この仕事では、売主さんがお年寄りとなると、だいたいは役所や税金、銀行手続等に同行したりします。
その際、高齢の方が口を揃えて言われるのが、最近はこういった手続きが煩雑で本当に面倒だという指摘です。
IT時代だからということになるのでしょうが、この仕事に携わる立場では、それだけではないと思えるのです…。
 

2016 August③ 更新控えています…
 
オリンピックも最終盤ですし、夏の甲子園では、当社近くの木更津総合がベスト8まで進みました。
何かと”熱い”盆も終わり、早いもので、少しずつ日が短くなってきまようです。
今年のお盆中は、サイトリニューアルのデザインができたため、細かい編集作業を行っていました。  
...
制作会社には、今週半ばに公開を指示したのですが、なんとエラーで、公開が出来ない状態とのこと。
どうやら、サーバーの容量がはるかにオーバーしている為らしいので、容量アップの必要があるようで…。
今のサイトでの更新は、仮置きの新サイトと2度手間作業となり、現在更新は極力控えていますので、ご了解ください。
 

2016 August② 「空家安心サポート」専用ページがさらにワイドになります!
 
「空家安心サポート」の定期報告は、去年から専用ページでご覧いただけるようになりました。
年間5回の履歴は削除しませんので、その時点での状況は随時チェック可能です。
毎回の現地確認は、なるべく暴風雨の後や、草の繁茂する時期などを見計らって、実施しています。
...
その際、直近の気象面での懸念事象を明記しているのですが、感じるのは、その”懸念度合”も日々上昇ということです。
先般の市原市内の記録的な短時間降水量でも然りですが、瞬時に状況が一変というが特徴でしょうか…。
なお、現在作業中の本サイトニューアル後は、報告ページもワイド表示され、更に”伝わり感”がアップします…。
 

2016 August① 殺人事件物件、落札あり

 
 いつも思う事ですが、不動産の売買取引はまさに、”一事が万事””オンリーワン”ということ。
100人に見せて、99人からは半額でも買わないと言われても、1人が買ってくれれば、それでいいわけです。
業者が買取った物件も、値付けや販売期間にもよりますが、結果として”ひとり”が見つかれば事業としては成功です。
...
最近の話ですが、千葉市内の大手分譲地内で、”殺人事件”の発生した一戸建てがネットオークションで落札されました
落札価格も数千万円の比較的高価格帯で、リノベーション後、ゲストハウス向けで販売を想定しているようです。
一般の人にしてみれば、「そんなの買う人いないよ」でしょうが、要は不動産は一人にしか売れない特殊な商品な訳で…。
 

 
2016 July④ リニューアル準備中です…

 
 本HP「すむ~ずNetちば房総」は現在、リニューアル作業を行っているところです。
売却物件の情報収集を目的としてこのスタイルになってから、3年半が経過しました。
当初は、だいたい5年はそのままでと考えていましたから、かなり早目でのリニューアルとなりました。
...
とにかくネットの世界は、移り変わりのスピードが日々、加速しているようで、3年ひと昔と言ったところでしょうか。
今回は、本HPのコンセプトはそのままにして、機能アップ重視で、デザイン変更は最低限に留まりそうです。
今、鋭意仕上げ作業を詰めている段階で、お盆過ぎにはリニューアルアップとなる見通しです…♪
 

  
2016July③ 色々わかりました
 
「草木の繁茂等」による役所からの初回通知を受け取って感じたのは、思ったより威圧感があることでした。 
今回は、当社が取得してすぐで、具体的には登記が完了して数日後に、この通知が届きました。
さっそく担当課に電話連絡したところ、当該状況を把握して、すぐ所有者・管理者を調べるとのこと。 
...
要は、今回はたまたまタイミングで、取得して即ということですが、この現場のこの状態は数年前から続いています。
取得して、いきなり前所有者から引き継いだばかりでは、一般の方なら、ちょっと憤慨するのではにでしょうか。
担当者には、せっかくなのでいろいろ聞きまくりまして…、「空家法」へのスタンスもわかり、かなり参考になりま した。
 

2016 July② ついに来ました!
 
空家法施行から1年余り…、当社にもついに赤紙ならぬ、例の”ペラが紙”がつい先日、届きました。
 お客さんからの相談では、今まで何度か対応していたのですが、今回は当社が”当事者”です。
基本的には、「草木の繁茂等」による、近隣への影響を危惧する、”初回通知”でした。
...
まず封筒には「重要」の文字が赤字で記され、中には現地のデジカメ写真のコピーが同封されていました。
役所担当課の記載文章は数行の短い端的なものでしたが、連絡期日を指定したり、”至急”という文言が入っていました。
担当課長付番号の記載もあり、いわば正式書類でしたし、初回の連絡にしてはかなりハイプレッシャーな印象を受けました。
 

 
2016 July① 印西市、今年も全国トップ  

 
”全都市住みよさランキング”が発表になり、千葉県印西市は今年も1位で、5これで年連続とか
人口当たり大型小売店舗面積が突出なので、「利便度」と「快適度」の評価が高く、さもありなんといったところ。
この地区は千葉ニュータウンの核という面でなく、都心部直通の北総線が旧印旛村を貫通した点が大きいと思います。
...
印旛地区は、千葉県屈指の財政健全を誇る成田地区のお膝元でありながら、絵にかいたような陸の孤島でした 
平成元年頃、印旛村の調整地区を大規模分譲した現場に関与してた当時、都心直通なんて未来の話と言った認識でした。
まさに、ポテンシャルをマックスレベルまで開花させた地区って、そうはないんじゃないかと思う程の変貌でぶりす。
 

 
2016 June ② 司法書士のアリバイが肝心です  

 
更に前回の続きです。役所は本人の意思による手続きと解釈していましたが、本人には改印した認識はないと告げました。
結局、意思に行違いが生じた状態で手続きを行ったことを容認させた上で、売主にもその経緯を了解してもらいました。
この段階で、売主は目の前の印鑑証明書の登録印が、現時点での実印であると認識したことになりました。
...
このやり取り一部始終を、取引き関係者全員がいる場で、司法書士がリアルタイムで確認していました。
よって、司法書士はこの場の全員が”証人”ということを念押しした後に、”改印”された実印で登記申請を了解しました。
要は役所の担当者が、申請者の行おうとする手続きを、”正確”に把握する配慮が欠けていたということになるでしょう。
 

 
2016 June ① 役所窓口は本人確認◎手続確認×  

 
前回に続きますが、決済当日、司法書士は渡された印鑑証明と売主が実印と認識している印鑑が違うのに気づきました。
司法書士は事前に期限が切れた印鑑証明の写しを持っていたので、その取得日後に実印を改印した事実確認が必要です。
しかし、司法書士は、”実印を変えた認識のない事実”を、売主の口から直に聞いてしまったのです。
...
売主さんは”認印”を持参してはいましたが、司法書士はあくまで売主が実印と認識している印鑑ではないと主張しました。
従って、役所で再度改印後に取引ということで、この日の取引きが延期になれば、最悪、契約違反となりかねません。
とは言え、我々としては、様々な摺り寄せの上での最終決済をそう簡単に”流す”訳にはいかず、まずは役所に電話しました。
 

 
2016 May ④ 本人の認識なければ登録印は実印に非ず 

 
前回の続きになります。売主さんは単純に印鑑証明書を取得するつもりでしたが、印鑑カードを紛失していました。
役所の窓口担当者は、印鑑証明取得の為に、印鑑カードの再発行手続きの案内をしたようです。
ここで、再発行の申請には印鑑登録している実印ではなく、持参していた”認印”で手続きしてしまったのです。
...
結局、印鑑カードは再発行され、その場で印鑑証明書は取得できましたが、登録印が”認印”に改印となりました。
売主さんは、司法書士にはもともとの”実印”を印鑑証明の印鑑として意思表示し、改印の認識がありませんでした。
要は、役所の担当者が、従前の登録印と違う印鑑での再登録を、申請者に認識させずに手続きしてしまった訳です。
 

 
2016 May③  知らない間に”改印”手続  

 
前回、本人確認作業は役所によって、対応は一律でないと述べましたが、要は窓口の判断基準に行着きます。
この仕事では、お客さんを通じた役所の対応や事務手続きでも、時折驚かされることに遭遇します。
信じられないような手続きとしては、印鑑証明取得のつもりが”改印”手続きになっていたという実例がありました。
...
売主さんが売却の移転登記決済の為、売主さん自身が取得した印鑑証明を司法書士が確認すると、実印と陰影が違いました。
話を伺ってみると、印鑑カードを紛失しており、その際持参した”認印”で印鑑証明取得の”手続き”を窓口でしたそうです。
ところが、印鑑カード再発行の為の登録印をその”認印”で、”改印”の手続きまでされてしまったようなのです。
 

 
2016 May ② 役所によって違います 

 
この仕事ではお客さんの代理で、日常的に役所等で書類の申請、取得手続きをしています。
その場合は当然、委任状の添付が必要となる為、委任状をしょっちゅうもらっています。
基本的に委任状の”受任者”欄は通常、会社ということになりますが、書類取得時には本人確認が絡んできます。
...
役所の窓口では、会社なら会社謄本、印鑑証明類の提示と来庁者個人の”繋がり”が証明出来る身分証明類が必要です。
ただ、役所や担当窓口によっては対応がまちまちで、個人の名刺と会社のHP閲覧でOKだったこともあります。
実際はいちいち面倒とういことで、お客さんが了解であれば、受任者欄は個人の住所氏名にするケースが多いと思います。
 

 
2016 May ① 雑草のシーズンが始まりました  

 
土地など不動産を所有する立場からすると、新緑の季節はイコール雑草と”お付き合い”が始まる時期です。
当社でも、常時数物件は所有していますので、各現場、年数回は草刈りを行うことになります。
刈るだけならともかく、草の処分は費用・手間共にバカになりません。  
...
特に、当社のエリアの大半は都心部と違って、敷地が広い場合が多く、頭が痛いところです。
また、海に近い立地とか、風が強く吹く場所は風に乗って様々な草の種子が飛んできます。
従って、去年は背丈が伸びる草だけでも、今年は横に広がる草が繁茂し、道路まで覆うこともあります。
 

 
2016 April ④ 大規模災害リスクは日々、身近に…  

 
熊本の地震発生から既に10日以上経過しましたが、連日、地震関連のニュースでもちきりです。
各地で大きな地震が起き、”今度はあそこにきたのか”と思う度、頭に浮かぶのが、昔TVドラマで観た「日本沈没」です。
当時小学生で、ほぼ同時期に映画化もされましたが、TVの方が強く印象に残っています。
...
1年かけてた長期の連続もので、姫路、箱根に始まり、熊本は確か後半に入ってから阿蘇山噴火で登場しました。
いきなり日本全部ではなく、日本中の”あちこち”で大地震や自然災害が頻発する”流れ”が、妙に今と重なりまして…。
売買契約の際も、自治体のハザードマップが添付書類の定番となり、自然災害は日々、身近になってきています。 
 

 
2016 April ③ 都市部で無し、田舎は課税? 

 
 毎年この時期に納付通知が届き、「固定資産税」として支払っている税額には通常、「都市計画税」も含まれています。
この「都市計画税」は、例えば同じ自治体内でも、課税されていない場所もあります。
課税対象になるかならないかの基準というか課税要因は、これも一般の方は 、良くわからないと思います。
...
「都市計画税」は言わば、読んでそのままの、あくまで”計画”の為の税負担という捉え方になる訳です。
道路や排水等を整備する事業を、”これから”行う必要性がある、といったところが課税要因になりえます。
なので、千葉なら浦安地区のように、既に都市整備が完備していればゼロで、田舎では割と高い税額という傾向もあります。
  

 
2016 April ③ 前所有者の延滞があった場合とか

 
 「固定資産税」の課税対象者は毎年1月1日所有者で、年の途中で変わっても、新所有者には請求が行きません。
従って不動産売買の際は、通常引渡日を以って買主が売主に日割りで清算額を渡して、その年の分は旧所有者が払います。
分割払いでの4期目は、対象となる年の開けた2月末なので、仮に遅滞した場合、後日再請求が来ます。
...
で、翌年の”2月支払い分”を、前年に売買したのに、「今年の分の請求が来た」と言われる売主さんは結構います。
2月期限分の内訳は、あくまで前年の1月1日から12月末日までの分納最終期分であり、その辺を勘違いされるようです。 
また、売主さんが納税したか心配する買主さんもいますが、”前年度分”の延滞があっても、新所有者へは請求されません。
  

 
2016 April ② 知られざる部分の多い税金です  

 
前回触れた「取得税」に比べ、不動産関連の税金で最も認知度が高いのが、「固定資産税」でしょう。
反面、分かり難い点もあり、実際納付していてもその中身とか諸々で、正確に理解していない人は少なくありません。
年間の納付書は毎年、”新年度”の春先に当該不動産の存する自治体から届きますが、まずはその内訳です。
...
最終4期の納付期限は翌年の2月ですが、”課税の期間”は1月1日から12月31日で、”年度サイクル”ではありません。
払っている税目も「固定資産税」だけでなく、通常は「都市計画税」等も含まれてて、課税にも数字のマジックがあります。
さらに、相続等で共有名義になった際は、課税対象者は兄弟の年長優先とかはなく、役所の一存で1名決定されます。
  

 
2016 April ① 課税根拠が??な税金です

 
先日、参議院の予算委員会で、民主党議員が「不動産取得税」の課税根拠を質問していました。
政府側の答弁は、いつもながら分かり辛いものでしたが、要は不動産を取得できる財力から課税要件が派生しているとか…。
これに対し、質疑者は”要は取れるところからは取るということですね”といった発言をしていました。
...
何度か触れましたが、不動産に係る税税金は、取得時・所有時・売却時いずれも、各々複数、課税され得ます。
取得税は文字通り、不動産取得の際に賦課される、「県税」で、マイホームで新築または中古住宅購入なら軽減されます。
不動産業者が買取る際は、軽減対象を除き毎回かなりの額を額を納めており、当社などは決算時で一番額が多い税目です。
   

 
 2016 March④ 「抵当に入っている」と「抵当権が設定されている」は同じ?  

 
 「抵当に入っている」という表現は、昔から一般の方も良く使っている”言い回し”ですが、今も結構耳にします。
だいたいは、不動産の登記事項で「乙区」に抵当権が設定されている場合を、言い当てているようです。
しかし、不動産業者の日常業務では、基本的に「抵当に入っている」という言葉は、まず使いません。
...
抵当権設定には、大別してプロセスは二通りで、住宅ローンを組んで担保設定する場合は、通常はあくまで購入時です。
一方、何らかの借金で担保提供を要求された場合、既に相続とかで所有している不動産には、その時点での設定となります。
「抵当に入っている」は、”借金のカタ”と意味合いが近く、抵当権が住宅ローンならこの表現は現実的ではないでしょう。
  

 
2016 March③ 「マイナス金利」が始まりました 

 
長期間にわたって続いた「ゼロ金利」から、ついに「マイナス金利」に突入しました。
一体、この「マイナス金利」政策で、どんな影響が出るのかということについては、百論続出しています。
もっとも今の段階では、今後どのような展開になるのかは、誰も予測できかねるのではないでしょうか。
...
自分がこの仕事を始めた頃は、公庫でも4~5%台、金利も自由化前で各銀行同一の時代でした。
今では信じられない話ですが、バブル前後では銀行は住宅ローンなど面倒くさがっていましたし。
今は団信等も含め各行さまざまなので、金利だけでなく、是非ライフプランに見合った”商品”を選んでいただければと…。
  

 
2016 March② 空き家法、もうすぐ1年  

 
最近では国会の質疑でも、いわゆる「空き家問題」に関する議論を見かけるようになりました。
国会議員をはじめ、関係省庁・政府関係者も深刻な社会問題と捉え、本腰を入れている様子が伺えます。
昨年春に開始となった「空家法」による、各自治体のリアクションも形になってきはじめましたし。
具体的には、「特定空き家」を代執行で解体した事例もでましたが、とにかく各地域で実態や諸事情が大きく異なります。
前々から指摘してることですが、「特定空き家」も千葉では「田舎暮らし」の需要で”再生”し得ます。
当然、中長期の取組み姿勢が必要ですし、解決方法一つとっても、「空き家問題」は非常に根っこが深いと思う訳です。
  

 
 2016 March① ほとんど死語? 

 
不動産の仕事に限らないでしょうが、長くその業界にいると、ジェネレーションギャップを感じる事があります。 
最近も、いわゆる”預手”を知らない若い営業マンを目の当たりにして、さすがに時代の流れかなと…。
一昔前は、これも死語に近い”文書扱い”で送金すると、着金までに恐ろしく時間がかかったものです。
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今は電信扱いが当たり前ですし、ネットバンキングで1000万円単位を携帯で振込むことも可能な時代です。
また、不動産の金額も総額が一時に比べ、かなり低くなってきたので、現金での決済取引きも日常化しました。
従って、不動産売買を”預金小切手”で決済することはほとんどなくなったのですが、妙に懐かしくもあります…。
 

 
2016 Feb④ ティッシュ片手の確定申告 

 
今年もそろそろ花粉シーズンとなり、気が重いのですが、15日からは確定申告も始まりました。
かなりの花粉症体質なせいか、時期的にほとんど重なる為、確定申告と聞くと思わず鼻がむずむずしてきます。
ちなみに、2011年の大震災の日も、昼前くらいにちょうどある役所で申告の立合いをしていました。
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順番を待っている間、ティッシュ片手にくしゃみ・鼻水に悩まされていたのを覚えています。
ところが、数時間後の地震発生直後から、緊張感が作用したせいか、その後しばらくは症状がぴたりと納まりました。
さて、譲渡所得税の申告で譲渡益がない場合、会場に赴かなくて済む場合がありますので、事前の電話確認をお勧めします。
 

 
2016 Feb③ 家庭菜園派のお客さんには感謝です 

 
当社で「田舎暮らし」物件を、お世話させていただいたお客さんの多くは、いわゆる”菜園派”です。
時折お宅に伺った際は、様々な手作りの野菜を”収穫”してもらうのですが、やはり新鮮さは格別です。
果実などは枝からもぎ取って、その場で”ご賞味”させていただいたり、それが何とも言えないひとときでして・・・。
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先日ははっさくをもらいまして、ちょっと大きめで味はほんと、ストレートにおいしいんですね。
スーパーで買う野菜や果物の値段も安くないですし、いつもながら有難く感謝しております。
 来年春、消費税10%導入時は軽減税率の対象になる模様で、my野菜は更にバリューアップしそうです。
 

 
2016 Feb② 放置空家から田舎暮らし物件へ 

 
今は業種に関わらず自社HPは当たり前の時代ですが、当然ながら”訪問”するのは”お客さん”のみとは限りません。
本サイトも然りで、同業者やHP制作会社等の他、TV局や雑誌社といった報道関連から電話をいただくことがあります。
やはり「田舎暮らし」「空家」のキーワード検索から、”田舎暮らし物件”とか”空家問題”全般についてが多いです。
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空家問題に関してはメディアの関心は非常に高いようで、思うのは、各地域によって問題の”性格”が異なるということです。
千葉県内では行政からすれば”放置空家”でも、場合によっては田舎暮らし物件という需要の受け皿で”再生”も可能です。
しかし、そういったポテンシャルが全国で通用するかというと、それは無理な話で、千葉はホント恵まれているなぁと…。
 

 
2016 Feb① 「 空家問題」が住宅施策課題の中心に…?

 
今後10年を見据え、政府が取りまとめていた新たな住宅政策を定める基本計画案が報道されました。
まず、良質な中古住宅を評価する制度を整え、中古住宅の市場規模においては、2倍に拡大する数値目標だそうです。
一方、現状318万戸から約500万戸に増える試算の「空家」については、約400万戸に抑える方針とのこと。
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加えて、昨年導入された「空家対策特別措置法」をベースに、有効活用や計画的な撤去の推進も盛り込まれるようです。
改革案の骨格は、古民家の再生・介護祉施設への用途転換・地方移住への活用等、かなり踏み込んだ内容でして。
国が空家に対する数値目標を設けるのは初めてで、すでに「空家問題」は住宅政策での重要な位置を占めている感がします。                                                 
 

 
2016 Jan③ ネット査定花盛りで感じること

 
ネット上で日常的に見かける不動産の売却査定サイトで、特に目立つのが複数業者による”一括査定”のスタイルです。
一般の人からすれば、自動車保険や中古車買取などの、どこが得かを比較する”一括見積り”をイメージされるでしょう。
しかし、通常の不動産の売却査定額は「流通市場で販売に出して成約するであろう価格」であり、あくまで”予想価格”です。
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つまり、いくら高い価格を提示されてもそれは”確定価格”ではなく、中古車買取の一括査定とは”似て非なるもの”。
しかも各サイトは規定の査定書式も査定額算定の基準とする、「成約までに要する販売期間」も、統一していません。
それで「一番高く売れる業者が探せる」を謳い文句すれば、ユーザーをミスリードしてしまう気がしてならないのですが…。
 

 
2016 Jan② 10年前はもっと大騒ぎ  

 
昨年発覚したマンションの杭データ改ざん問題ですが、10年前の「耐震偽造問題」よりは報道が地味な感じもします。
”フューザー”や”アネハ”の固有名詞も世間に知れ渡って大騒ぎとなった前回は、国会も動いて法改正にまで至りました
個人的には、誰でも知っている”超大手”企業による構造的な問題で、根っこは深くより重大だと思うのです…。 
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今のところ、新規分譲の影響も”想定内”に留まっているようですし、中古のマンション市場へのダメージも限定的です。
ただし、東日本大震災のような地震が再び発生すれば、実害レベルでの大規模かつ長期的な重大事になるかも知れません。
私的にも今年は自宅のマンションでは役員の順番でもあり、大きな自然災害などは起こらない事を願っております。
  

 
2016 Jan① 4社と一般媒介なら現地看板は4枚設置? 

 
昨年末にかけて本項において連続で指摘してきた一般媒介についてですが、複数社依頼のデメリットを補足でもう一つ。
複数の業者に一般媒介を依頼する際、各社平等条件が大原則で不公平になることはタブーなのはすでに述べました。
現地看板の設置も同様で、4社に媒介なら1社のみは不公平だからと全社で看板4枚は、さすがに悪印象を与えかねません。
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ネット広告主流の時代ですが、コテコテのアナログ媒体である現地看板の問合せで成約に至るケースは今も結構あります。
従って、土地の売却で複数業者と一般媒介締結する際には、現地看板を設置できないデメリットも是非考慮ください。
特に通り沿いや、陽当たりの良い更地などは業者の立場からすれば看板を設置しないのはもったいない感じがします。 
 

 
               
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