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2015年アップ分

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2015年アップ分その4

2015 Dec⑥ ”袋とじ”になりました   

 
一般の方はまだご存じないと思いますが、いわゆる旧来の”権利証”に当たる「登記識別情報」の装丁が変わりました。
識別情報の下部に印字されている識別コードの保護面がこれまでの”シール”から、なんと”袋とじ”に様変わりしまして…。
サイズもA4の縦が5センチほど短くなったせいか妙に不恰好で、ますます”権利証”とは程遠くなってしまった感じです。 
...
先日、新しい書式になってから取得した物件を売却した際、登記完了後の”カラ権利証”を参考までに戻してもらいました。
昔はカラ権でも登記済の朱印は威光がありましたが、それが今は袋とじの剥がした跡でして、品のなさにガクッときます。
さて、早いもので今年もあとわずか。本項も年内最後の更新となります。どうぞ良い年をお迎えください…。
 

 
 
 
 2015 Dec⑤ 空家法4か月の経過~ネット記事より  

 
「空家対策特別措置法」が5月から始まり、10月1日時点での各自治体の取組み状況が公表されました。
国交省と総務省の調査結果では、177の自治体で総計2512軒の指導・助言が実施されたそうです。
177なら単純に全国の自治体数の1割で、指導等の件数も多いのか少ないのか、よくわかりませんが…。
...
また、「倒壊等の恐れがある危険な空家」に指定された28軒に対し、所有者に撤去や修繕の勧告を行ったとのこと。
こちらは全国で11市町村で、まだ手探りの段階なのか、今のところ空家法施行で動きが一変という感じではありません。
いずれにしても、勧告の先のその先の命令・代執行までは、自治体も従来からの慎重な姿勢を崩していないようで…。
 

 
 
 
 2015 Dec④ 平等条件が原則  

 
一般媒介でのポイントは、いかに”業者をうまく動かせるか”な訳ですが、ここで一般のNG例も挙げてみます。
複数の業者との一般媒介で売却を行う際、その大前提となるのは、”各社すべて平等条件で”とういことです。
従って、売却価格は当然ながら値下げ等条件変更とかの事項は、統一するのは勿論、各社へ連絡は同時の必要があります。
...
よくある例ですと、値下げの各社への連絡を同日にできず、ネット等で値下げ公開の時期に開きが出てしまうケースです。
他社がネットで値下げ公開したのを見た後に値下げの連絡を売主さんからというのは、やはりガクッときてしまいます。
売主さんに悪意はなくても業者のやる気を削ぐ要因となり得るので、ネット公開日を統一とかのご留意もいただければと…。
 

 
 
 
 2015 Dec③ 一般媒介→イニシアティブは売主さん 

 
売却活動がフリーズ状態となるのは一般媒介で陥りやすいパターンなので、予め打開策のシュミレーションが必要です。
一般媒介では売主さんのイニシアティブが状況打開のカギとなる為、要は”業者をうまく動かす”ことが求められます。
そのポイントやコツはいくつかあり、まず媒介を依頼する業者数はあまり多くせず、3社程度に留めるのが良いかと…。
...
その際、あえて各社には他に依頼する業者を知らせる明示型にして、各社を選んだそれぞれの理由も予め伝えておきます。 
更に各業者にどんな販売手法を期待しているのかも明確にしておけば、各々の持ち味を生かした売却活動が期待できます。
勿論、売却物件に適した業者を選ぶのが前提ですが、スタート段階で各社にモチベーションを持たせる事が肝となります。
 

 
 
 
2015 Dec② スタートダッシュのちトーンダウン   

 
では、複数の業者と一般媒介を締結した場合の典型的というか、業者が実際事例としてよく接するケースを挙げてみます。
まず価格が決定後の販売開始時点では、それこそ各社一斉”よーいどん”で販売活動を”一気”に開始します。
従って、この初期段階では各社は”競う”訳で、すんなり買手がつけば、「一般媒介で正解だった」となります。
...
ですが、今の市場ではなかなか右から左に売却とはいかず、大体は数度の更新・値下げを経た上で成約に至ります。
で、「すぐに売れそうにない」という感触が概ね1ヶ月位でわかり、ここで各社共に動きがガクンとトーンダウンします。
報告義務もない為、業者が値下げの必要性を感じていても売主には伝わり難く、こう着状態で時間だけが経過となります。
 

 
 
 
2015 Dec① 「完全成約報酬」  

 
一般媒介を選択した売主さんの死角というか盲点になりがちなのは、媒介で動く業者側の内情についての認識です。
と言っても、 実際は宅建業法の縛りである、「完全成約報酬」という点にほぼ尽きるのですが…。
つまり、6社依頼の一般なら5社は広告費や法務局調査等の費用+数か月の労力すべて無駄で1円にもなりません。
...
お客さん側からすれば商売だから仕方ないとなりますが、逆に業者は商売だからこそ採算性を優先せざるを得ません。
となれば、1社に任せてくれた専任・専属の方が”ただ働き”にならない確率が高い為、当然一般より力を入れます。
一般で各社に競わせるには、まずはその辺の”掴み”を売主さんが心得た上で業者を上手に動すことが必要だと思うのです。
 

 
 
 
2015 Nov⑤ 競わないんです 

 
正確な統計があるのか不明ですが、媒介契約締結ベースでの一般媒介の割合だと、概ね4割位かなと推測します。
個人的な実感では、専属が加わる前からもそう大差はなく、一般の方が多いという認識は持ったことがありません。
一般媒介には、売主さんが専属や専任だと1社に拘束されるという不安や抵抗感に対する受け皿の側面があると思うのです。
...
一般でもまずは1社でというパターンも当然ありますが、実際には複数の業者に販売を競わせるケースが大半でしょう。
で、後者に於いてこの仕事に長く携わる立場から申せば、現実には、少なくとも売主さんが期待するほど競わないんです。
それが何故かは、一般媒介でうまくいかない要因の根本にも関わることですので、この辺を掘り下げていきます。
  

 
 
 
 2015 Nov④ 媒介契約選択の実際 

 
前回の流れに続く話になりますが、不動産の売却を仲介で行うおうとする際、最も重要になるのは媒介方法の選択です。
周知のとおり、媒介契約は一般・専任・専属の3通りですが、実際は業者を1社に任せるか複数にするかの判断と言えます。
個人的には、買換えの場合は購入物件の資金的連動や引渡し時期の調整等が発生する為、1社に任せるのが無難と考えます。
...
要は各媒介契約のメリット・デメリットを踏まえた上で、売却する物件の特性や個別事情との照らし合せになるかと。
媒介契約の記述はネット上にも溢れていますし、ここでは角度を変えて売主さんの”盲点”に切り込んでみたいと思います。
 まずは、前回の例のネット記事では一般媒介のデメリットには触れていなかったので、一般媒介に照準を当てていきます。
 

 
 
 
 2015 Nov③ 斜め記事は要注意

 
先日、ネットで”マンションはこうして賢く売れ!”といった切り口の評論記事があったので、目を通してみました。
要は「業者の言われるままになると損、もっと賢く売らないと損」の、いわゆる業者性悪説の視点に立った斜め記事でした。
”専任媒介”については、自社客付目的の”囲込み”といった悪習で指弾し、「専任なぞ必要なし、一般で十分」と極論でして。
...
業者の立場から言わせてもらうと、極端な持論を商売で発信する”説教ビジネス系”の論調は鵜呑みにしないで欲しいと…。
前回触れたような”先入観”が邪魔をして、不動産取引に失敗する”勘違い”を助長する危険性が多分にありますので。
不動産の売買は基本的に”オンリーワン、一事が万事”でして、売却での媒介方法も個々の諸事情に沿った選択が肝要です。
 

 
 
 
 2015 Nov② 免許番号神話は健在 

 
今はネット時代なので不動産の売買に際しても、事前にネットで”下調べ”をした上で業者に接触するのは普通です。
もっともネット普及前でも、予め知人等からリサーチを得ている人は少なくなく、それが先入観になりがちな面もあります。
昔からお客さんが強くこだわる定番の一つは宅建業の免許番号で、「更新回数が多ければ実績があって安心」という訳です。
...
あくまで参考の範囲であればその通りだと思いますが、その際の判断基準について業者の立場から補足を二つほど…。
5年更新は15年ほど前からでそれ以前は3年毎ということと、当社も体験しましたが初回更新はチェックが厳しいです。
その上でむしろ実際の売買、特に売却においては、業者との”相性”も大きなポイントかなと思うのです。
 

 
 
 
2015 Nov① 早くも”マイナンバー欄”あり

 
私事で恐縮ですが、両親はいずれも車椅子と杖使用の為、外出はままならず、役所手続き等は私が代行しています。
先日も難病指定の更新申請の為、添付書類である両親それぞれの非課税証明と住民票を代理取得してきました。
その際、実の子供でも世帯が別なのでそれぞれに委任状が必要で、千葉からの往復を考えると半日がかりになります
 ...
書類を待つ間、係員に「マイナンバーで今後は添付書類は不要になるよね」と聞いたところ、「今はわからない」とのこと。
まもなくマイナンバー通知が届くというのに、現場の職員は個人情報の横断化による事務省略の範囲すら周知でないと…。
一方、今年の源泉徴収に係る年末調整の横書き書類には”マイナンバー欄”が加わっており、見切り発進感が滲み出ています。
 

 
 
 
2015 Oct④ 80%の賛成が必要です…  

 
先週の日曜日は小学校の運動会だったところが多かったようですが、この日は宅建の試験日でもありました。
自分が受けていた時代はバブル最盛期で、学生や主婦が大挙受験していた、いわゆる”宅建ブーム”の頃でした。
さすがに一昔前なので法改正もありますし、今、受験問題を解いたらおそらく正解は半分以下だと思います。
 ...
ですが、出題頻度の高いいくつかの事項については、30年近く経ってもずっと覚えていることがあります。
その一つが、「マンションの建替えには区分所有者5分の4の賛成が必要」という、区分所有法の規定です。
例の”傾斜マンション”で焦点となっていますが、憲法改正の国民投票可決よりハードル高いって単純に凄いですよね。
 

 
 
 
 2015 Oct③ 「田舎暮らし物件」←「空家」←「相続」 

 
売却物件の募集を目的としたこのHPを作る際に、一番頭を悩ませたのがサイトのコンセプトを成すコンテンツです。
ほとんどの不動産会社のHPは、まずは物件掲載ありきの集客目的で、要は物件を探す人向けに公開されています。
従って、売主を主たるユーザーターゲットとするには、物件掲載型の固定観念を取払うコンセプトイメージが必要でした。
... 
そこで、不動産売却の切り口として「相続」を前面に出し、”相続した不動産はいずれ売却”の構図をベースに据えました。 
そこから「空家」「田舎暮らし」をトリプルリンクさせ、半ばこじつけ気味に売却の必然・需要といった側面に絡めました。
今は空家法もでき、”空家所有者は相続のケースが多い”との認識も広まって、本サイトの”図式”も説得力が出たのかなと…。 
 

 
 
 
 2015 Oct② 間もなく番号制 

 
すんなり成立したマイナンバー制度ですが、個人的には背筋が寒くなるほど恐ろしい側面があると思うのです。
この法案は、マイナンバー制導入よる便利さと情報漏洩等、メリットとリスクを柱に議論がなされていました。
年金情報漏洩の問題も重なり、サイバー攻撃やウィルス対策が重要課題との認識は、言うまでもありません。
... 
ですが、それとは違う次元で危惧すべきなのは、マイナンバーに資産情報を連携させた徴税活用への過度な傾倒です。
ようやくここにきて、「それこそ国の真なる狙い」という切り口も、TV等で見かけるようになりましたけど…。
資産内容が良好な税金を”払わない人”と”払えない人”の線引きを誤れば、これは年貢の取立てで、”この国、終了”かと…。 
 

 
 
 
 2015 Oct① 16年10か月…。 

 
17回目の決算期を迎え、シビアな数字を前にため息が出てきそうなので、気分転換に本項を更新しております。
会社設立から正確には現時点で16年10か月なのですが、実は個人的にこの年月には妙なこだわりがありまして…。
自分が生まれたのは、終戦から16年10か月目で、物心ついた頃は既に高度経済成長の真っ只中でした。
...
年バレですが、この世に生を受けるわずか”17年弱”前、紛れもなくこの国は敗戦で焼け野原の状態だった訳で…。
で、その”17年弱”という時間的な尺度感を頭の隅で何気に意識しながら、大人になった気がするのです。
翻って起業からいみじくも、”17年弱”という年月を経た今、単純に「もっと頑張らねば!」と痛感するところです。
 

 

2015年アップ分その3

2015 September④ さっそく来ました  

 
新しい法律ができたり法改正などがあると、その”変化”を新たなビジネスチャンスと捉える風潮が目立っています。
先般の空家法施行も然りで、既に様々な業態で空家問題に着目した事業の取組みが始まっているようです。
相続等での空家所有者の方には、今後各所からのアプローチが予想されますが、かく言う当社にも早速”勧誘”が来まして…。  
 ...
いわゆる空家問題の関連サイトを開設した企業が参画を提案してきた訳ですが、これはさすがに”想定内すぎ”かと…。
当サイトは”空家”のキーワードでSEO対策をしているせいか、この手の”物色”には真っ先に引っかかるようです(笑)。
 こういった勧誘を同業者は煙たがりますが、他業種の切り口は”ヒント”になることもあり、聞く耳塞がずを心がけています。
 

 
 
 
 2015 September③ ノンストップすぎる気象災害 

 
先週の関東周辺は暴風雨、竜巻、大雨、そして東京湾直下の大きい地震が立続けに発生しました。
日常現象と化しているこれら気象災害にはウンザリですが、頻度・規模共に日々アップしている感は否めません。
「観測史上最大」「50年、100年に一度」「かつて経験したことのない」のフレーズも連日のように耳にします。
...
 ここまで来ると、火災保険や地震保険に加入というだけでは”安心”が得られる時代ではなくなったと言えるのでは?  
今回の鬼怒川決壊にしても、一気に雨で降った量が浜名湖の水に値するなら、どこの川でも起こりうる訳で…。
相続で所有している遠方の空家が、濁流に流される光景をTVで見ることなど無いように願いたいものです…。
 

 
 
 
 2015 September② 空家を持つリスクは上昇一途 

 
南房総で土砂崩れも発生した6日夜の暴風雨では、”突風”被害が千葉県内4市の広域に及びました。 
突風の強さは、一番被害が大きかったところでも弱い方から2番目とのことですが、竜巻の可能性が高いようです。
自分などが子供だった頃の感覚では、ごく稀な気象現象だった竜巻も、今や日常的な現象に仲間入りした感じです。
...
時期的なせいもあるとは思いますが、木更津市でも”竜巻に注意を”の防災情報メールが最近頻繁に届いていますし。
とにかく我々の住んでいる国は、あらゆる気象災害が何時どこでも起こり得、その頻度も年々増加の一途のようで…。
従来からの地震・大雨・大雪に加え、津波・竜巻そして噴火と、”空家を持つ”災害リスクも高まる一方といえます。 
 

 
 
 
2015 September①  早、4か月… 

 
先週は上着を羽織るくらいの過ごしやすい日もあり、暦の上ではすでに秋、そして9月に入りました。
さて、空家対策特別措置法導入からこちらは早4か月が経過した訳で、その間見聞きしたコトを思いつくまま記します。
まず、倒壊等の危険がある特定空家へは、改修費等の一部を補助する制度がすでに検討され始めているようです。
...
 更にそもそもの空家発生率を抑制する観点で、中長期を視野とした新築着工件数を調整する案も出ているとか。
さすがに国挙げての空家対策だけに本腰を入れている感じですが、先月は司法書士の一斉電話相談も実施された模様。
空家法施行前からウォッチしてきた本サイトでは、独自の視点で空家オーナー向けに”まとめ”のページを起草中です。
 

 
 
 
2015 August⑤ 乱高下がスゴイ 

 
しかし、ここのところの株価の値動きは凄過ぎるというか、乱高下ここに極まれりと思えてくるほどです。
特に25日の日経平均は瞬きする間もなく↘↗↘と、まさにジェットコースターさながらでした。
  いわゆる”プロ”の見立てなんかも、記事になった時点ではすでに”その先”の想定外域に行っちゃってたりとか…。
... 
株は全くやりませんけど、”一般の人”が短期の売り買いで参加するには今の市場の動きはリスキーすぎないのかなと。
経済はよく生き物と視されますが、現状の世界経済は”得体のしれない”生き物と言ったところでしょうか。
先月この項で何気につぶやきましたが、今の世の中すべてが「よくわからん」は日々加速しておるようで…。
 
 
 
 
2015 August④ ”証拠品”で売却価格アップ?
 
風シーズンのこの時期、家の修繕が必要になる割合が高い事もあり、併せてリフォームに踏切る方も多いかと…。
中古住宅の流通市場における評価基準は近く改正となり、高耐久施工や過去のリフォーム内容が付加価値で加味され得ます。
具体的な運用指針は明確ではありませんが、いずれにしてもプラス加算できる新築時やリフォーム時の”記録”が重要です。
...
従って、特にリフォームする際は工事業者にビフォアーアフターで各所の写真をなるべく多く撮ってもらってください。
加えて、工事の工法や材料の仕様・規格等も書面にしてもらい、工事概要のわかる図面の添付があればなおベターです。
将来的に売却するかしないかは別として、これら”証拠物”は必ず保存しておいていただくことをお勧めします。
 

 
 
 
2015 August③  物件探しの方にはゴメンナサイな訳  

 
段取が悪いせいか、お盆の真っ最中もだらだらと仕事をしておりまして…、ただ今本項更新中です。
思えば、"すむ~ずNet"のサードリュニューアルとなる本サイトも3年目となりました。
ご訪問の皆様お気づきかと存じますが、本サイトは不動産業者定番の物件掲載型HPとは趣旨というか切り口が違います。
...
一応、当社社有と委任物件は掲載しておりますが、物件を探している人向けの運営コンセプトではありません。
”あえて”買主さんより売主さんを主たる募集対象とし、売却物件の情報を取得する目的を明確にしております。
同業他社でも”売却物件”収集重視の姿勢は顕著ですが、当社では更に秋アップ見込みのサブサイトを制作中です…。
 

 
 
 
2015 August②   ”酷暑”お見舞い申し上げます  

 
 とにかく全国的に猛烈な暑さが続いておりまして…、ネット上からですが”酷暑”お見舞い申し上げます 
当社のオフィス水槽もこのところは温水と化してまして、暑すぎるせいかスネールも見かけません…。
ちなみに今年の繁殖期はメダカは不調ですが、エビは爆繁中で小エビがうじゃうじゃ状態です。
...
リゾート・田舎暮らし系は夏に物件を見る方も多いのですが、”房総は涼しいね”の声は久しく聞かなくなりました。
当社はその手の物件を取扱っているせいもあり、お盆シーズンは例年、何かと”仕事”が入ってきがちです。
 基本的に本年もお盆時期のお問合せ等は連絡対応できますので、ご用向きの折はメール・お電話でどうぞ…。
 

 
 
 
2015 August① キーマンなご近所

 
国の法制下、各市町村は管理不全と思われる空家について、今後は国の判定基準に照らして指定できることになりました。
そこでいわゆる「管理不全の空家」ですが、大きく分けると3通りになるかと思われます。
まず、地震での倒壊や気象災害で被害の恐れのある「危険空家」で、これが今のところ認知度は一番高いようです。
...
そして、地域犯罪の助長が懸念される防犯上問題の「放置空家」と、近隣の住環境に悪影響を及ぼし得る「迷惑空家」です。
 この中で実際に何らかの指導・勧告を要する事案が発生する確率は、おそらくダントツに「迷惑空家」の類だと思います。
しかも草の繁茂等、日常的なケアレスに対する近隣住人からの苦情が大半を占め、注目すべきは更地でもということです…。
 

 
 
 
2015 Julyl⑤ 生々しかった個人情報の現場

 
数か月前、ある役所手続きを親類に頼まれて、代理人として某区役所に出向いた時のことです。
窓口で申請書の他、写しを添付する証明書類複数の原本を入れたファイルをそのまま渡し、コピーをお願いしました。
別のフロアで担当者がコピー後、返ってきたファイルを確認すると持参した原本数点が見当たりません。 
...
担当者にその旨を指摘すると、コピー機までの廊下にファイルから落としていたようで慌てて拾っている次第で…。
それは良いとして、コピーと原本を照合・確認せずに返却すること自体が信じられないというか、恐ろしいというか…。
帰り際、その担当者を座席表で確かめると”外部委託職員”でして…、コテコテの個人情報を扱う現場はかの如きでした。
 

 
 
 
2015 Julyl④ 不可避+半永久的なんですけど…!!

 
例の年金情報漏えい問題以後、「二次被害が起こらないように…」という答弁が盛んに繰返されています。
しかし、個人情報が外部に漏れて”二次被害”が起きないなどということは、あり得ないのではないかと思うのです。
無論、どの程度で”二次被害”とするとか定義付にもよりますが、要は重要度は別として他人に個人情報が渡る訳ですし。
...
となると、その情報を得た先複数からセールスや、場合によっては詐欺っぽいアプローチくらいはおそらくきます。
そして、一度漏れたその個人情報は絶対に取戻せず、極端な話、当該個人情報は半永久的にあちこちで流用されるでしょう。
実際に当方の個人情報もどこからか漏れ10年以上経過してますが、今だに見知らぬ先からの”接触”がきますので…。
 

 
 
 
 2015 Julyl③ 懐はともかく心が潤います
 
同業者間で「最近どう?」「忙しい?」となると、自分の仕事というより不動産市場全体を念頭に置きがちです。
通常は社交辞令的にさりげなく答えますが、ここ何年かは「よくわからん」というのが本心というか実感です。
「よくわからない」は景気だけでなく、政治も国外も気象とかも含め、今の世の中全体に当てはまるような気がします。
...
さらに”人の行動”となると、もはや「さっぱりわからない」の域で、理解し難い事件や出来事が毎日耳に入ってきます。
日常生活でも思わず人を疑ったり疑心暗鬼にもなりますが、この仕事は信用や信頼を前提にしないと成立しない訳で…。
それだけに売主さん、買主さんと決して短くない期間の”共同作業”を経て取引きを終える度、ささやかながら心が潤います。
 

  
 
 
 2015  July② しつこいようですが、やはり恐ろしい税金ですので…

 
不動産に関連した税金は、買った時・売った時、更に所有している間もそれぞれの名目で各種課税されます。
売買契約書と領収証の印紙税から始まり、登録免許税・取得税・固定資産税そして譲渡所得税といったところです。
われわれ不動産業者は継続的に物件の買取・販売を業務展開しているので、いつも税金を払っている感じがします。
...
ただ、業者転売の場合、重課免除の時限立法で譲渡益に対しては非課税。一方、個人の方は譲渡所得税が要注意です。
基本は買った価格より売った価格が上回らなければ、そもそも利益が無い為、税金は発生せずとなります。
ところが、それでも多額の税金を払う羽目に至るケースもある”怖い税制”なので、よろしければ別項参照ください。
 

 
 
 
2015  July① 収納部署の公務員について 
 
今では役所の職員も来庁者をお客さんと見るようになり、公務員もずいぶんと対応が丁寧かつ親切になりました。
一方で、そもそもの公務員の立場を考え違いしている新しいタイプの困った人も、ここ近年は見かける事があります。
中でも目につくのが、市町村・県・国の各税徴収の部署で督促業務を借金の取立て感覚でおこなうような方々です。
...
各種税金は社会生活におけるいわば”会費”に相当する訳で、納期限を超過後に即債権と成せるものではないと思うのです。
「税金は国民の義務」の前に「理解と協力のもとに納付をお願いする税金」の認識の元、督促は説得と解すべきものでは。
税徴収の立場でこそ、福祉・防災・教育の部署に留まりがちな「弱者に寄添う」という基本姿勢も忘れて欲しくないと。
 

 

2015年アップ分その2

2015  June④ あえて労力を…
 
各税金の未納者に対する徴収業務は、郵送等で督促手続きを経た後、最終的に差押えを行うのが一般的な流れです。
その際、通常は差押えるべき給与口座等を特定する為、取引の可能性がある金融機関複数に資産情報の提供を依頼します。
今後マイナンバーに金融機関の資産情報が付与されれば、この差押え口座特定のアナログ作業はそっくり省けるはずです。
 ...
大げさに言えば、電車を乗継いで一日かかった長距離移動が、飛行機で2時間に短縮出来た~位の劇的な効率アップかと。
結局、国民も便利になるマイナンバー導入ではありますが、最終的な目的はコレなんでしょ?と勘ぐってしまう訳で…。 
徴収業務は効率化に走り過ぎると現代版”年貢の取立て”になりかね、労力をかける位がちょうどいいと思うのですが…。 
 

 
 
 
2015  June③ とりあえず便利にはなりそう
 
市営住宅にお住まいの方は毎年この時期、所得証明又は非課税証明の取得と提出を各課窓口でされていると思います。
で、マイナンバー制度に移行後はまさに、このような同じ役所内の証明書取得などは不要となるはずです。
更に国から自治体まで各行政各所管を縦横に個人情報が連動する訳ですから、事務手続きの効率化は広範にわたります。
 ...
 我々の業種においても従来の手間が省ける業務はいくつも想定できるので、当然、マイナンバー制度のメリットはあります。
一方、行政の立場で期待できる最大のメリットを考えれば、税金その他徴収業務の効率化に行き着くのではないでしょうか。
 その視点に立てば、政府としては国民の識別番号に金融機関の資産状況を付与させることが必須となってくるのでしょう。
 

 
 
 
2015  June② 漏れてしまいました
 
日本年金機構から個人情報が流失した問題については、連日メディアを賑わしています。
旧社保庁時代から年金窓口の横柄な応対、”消えた年金”に象徴される杜撰な体質と、その悪名は馳せていましたが…。
年金機構に移行後の今回の流出問題では、セキュリティー面の認識だけでなく初動対応の怠慢ぶりも耳を疑うものでした。
...
まあ、年金機構の個人情報に対する危機管理がユルユルなのは論外としても、この国はマイナンバー導入を控えています。
 今政府がシュミレーションしている過程を経れば、マイナンバーに付与される個人情報は質量共、最大値に達します。
サイバー攻撃を仕掛ける側にとっては極上の獲物な訳で、「情報を盗まれた人は丸裸同然」という事態が危惧されます。
 

 
 
 
2015 June①  「空家法」誕生

 
「空家対策特別措置法」が先般施行されたのは報道でも取上げられ、既にご周知のことと思います。
従来、各自治体の条例で対処してきた空家対策は、まさに国ぐるみで取組む社会問題という位置づけが明確になりました。
結果、各メディアも指摘していたように、国の示す判定基準が「空家条例」導入自治体の背中を押すことになるでしょう。
...
 特に倒壊の危険性がある空家に対しては、強制執行まではさすがに躊躇する自治体が多かったようですし…。 
ただ、国の法律が出来たことによる最も大きい影響は、空家問題が国民全体に浸透されることではないかと思います。
「空家条例」のある市町村の住人側も意識が変わり、具体的には”迷惑空家”に関連する苦情が急増するなどが予期されます。
 

 
 
 
 2015 May③ 空家はお宝…?
 
従来はリゾート・別荘カテゴリーの一部だった「田舎暮らし」物件は、その需要の高さで一ジャンルを形成したといえます。
もっとも、一括りに「田舎暮らし」物件と言っても、購入層の諸条件や田舎暮らしに対するスタンスは多種多様です。
千葉県とりわけ房総地区では、アクアラインによる”週末通い型”かつ”予算最優先派‘が現在のマジョリティーです。
...
特に当社でも多い家庭菜園目的では田舎暮らしに向いた立地で土地は広くとなる為、建物は古家でも…、といった具合です。
故に、空家条例でお荷物扱いの”相続空家”が千葉なら立地・価格次第では貴重な「田舎暮らし」物件の供給源になり得ます。
で、管理不全空家の悪いイメージに捉われて”安易に解体”せず、更地にしたら値がつかないリスクも熟慮を!と思うのです。
 

 
 
 
 2015 May② 草が伸びる苦情も増える

 
  このところ千葉県内でも暑い日が続いており、今年も更地の雑草の伸び具合が気になる時期になりました。
更地でなくとも、相続等で遠方に空家を所有されている方は草刈りには毎年気を使われていると思います。
今後は「空家条例」に絡み、近隣住人は役所へ諸々の苦情を通告しやすい環境となった為、更なるご留意が必要かと…。
...
当サイトでは数年前から各自治体の「空家条例」施行の推移を注視してきましたが、今まさに国の法案レベルの段階です。
当社が加盟する不動産協会の法定研修でも、次回はいよいよ空家対策の法令関連をテーマに取上げるようです。
不動産業者のリアクションもこれから顕在化が予想されますが、当社のスタンスはとにかく”安易に解体しない!” です。
 

 
 
 
2015 May① コワイ制度

 
メディアでの報道はまださほどではありませんが、”マイナンバー制度”については職業柄、とても気になります。
要は今まで各行政が所管ごとに保有していた個人情報を集約(情報の横断化?)し、国民に識別番号を付すというもの。
一番の肝は、”最終的に”一元化される個人情報が国保や社会保険を含む各種税金や年金の公的範囲に留まるのかどうかです。
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今、検討されている銀行の資産や借入状況が連動するとなると、マイナンバーで掌握できる個人情報は格段に広がります。 
というか、「把握され得ない個人情報って、あと他に何があるの…?」という域ではないでしょうか。
まさにパンツの中身までパッケージ化されるかもで、必ず発生するであろう情報漏洩のリスクを考えるとゾッとします。
 

 
 
 
2015 April③ ”訳あり”が人気です
 
ここ近年、いわゆる”訳あり物件”は結構人気(?)のようで、その手の物件に特化したサイトもあるとか…。
厳密には不動産流通での”訳あり物件”という定義づけではなく、「事故物件」「瑕疵物件」の類が相当すると思います。
「事故物件」は自殺等で人が死んだとかで、「瑕疵物件」では再建築ができなかったりといったところが代表的。
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ちなみに当社においては、前者では自殺と焼死を各一度、後者は再建築不可を含めかなりの件数を取り扱ってきました。
で、実際に”訳あり物件”で流通度が高いのは、コアな”欠陥”の範疇よりはソフトな”欠点”を付した物件が主ではないかと…。
一昔前は登記履歴に”競売”とあっただけで”傷モノ”扱いされてたものですが…、購入層のマインドの変化を痛感します。
 

 
 
 
2015 April③ 国の指針が固まってきました

 
ここにきて、各自治体による空家条例の運用基準に於ける大きな流れが出てきました。
国交省が「空家対策措置法」の全面施行に伴い、自治体における”空家”の特定等、判断基準の指針をまとめる為です。
間もなく施行となる同法のもと、各市町村が特定した空家に対しての解体勧告等の権限が一段と明確になると思われます。
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既に、危険と見なされる空家の全容もほぼ明らかとなり、建物の傾きに関しては「20分の1」という具体的な数値も!
他、屋根などが強風で飛んだり、ガラスが激しく割れている場合なども”危険空家”の適用基準に含まれる模様…。
また”迷惑空家”の観点では、樹木等が建物を覆っていたり、ゴミの散乱でネズミやハエが発生したりも適用の見込みです。
 

 
 
 
2015 April② 何が変わるの?

 
4月から「宅地建物取引主任者」が「宅地建物取引士」に呼称変更されました。
要は司法書士や税理士等の「士業」の仲間入りという訳ですが、では呼び名の他に何が変わるのか?
別に業務自体は変わる訳ではなく、今般の社会情勢を鑑みて”責任”をなお重く位置づけするという主旨のようです。
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ですが、不動産という”財産”を扱う仕事柄、社会的責任が重いのは従来からだし、我々当事者には今一つピンときません。
士業資格者は出来高報酬が常識なので、コテコテの成約報酬という異種士業誕生という感じです。
なお、”責任”の広範化で、資格更新時の講習時間が更に長くなるというのだから考えると憂鬱になります…。
 

 
 
 
 2015  April①  空家条例施行後のリアクションについて
 
いわゆる”空家条例”を施行する自治体が全国的に相次ぎ、それに伴うリアクションの傾向も垣間見えてきました。
まず従来に比べ、”空家の近隣住人”は役所へ諸々の”苦情依頼”がし易くなったことが挙げられます。
倒壊の恐れとかでなくとも、草が伸びていたりの程度でも法令の趣旨からすれば役所は対応せざるを得ないでしょうし…。 
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4月1日から施行となる木更津隣接の袖ヶ浦市では、空家対策の諸作業を人材シルバーとタイアップする方針を出しました。
また、都内の宅建業者が管理不全の空家所有者へ区に依頼されたと偽った、修繕強要のDMに関したニュースも流れました。
他、固定資産税の空家賦課も早いところは今年度から始まるようですし、今後も各所からのアプローチにご留意ください。
 

 

2015年アップ分その1

 2015  March④ 登記印紙が消えた経緯
 
  法務局で登記事項証明を申請する際などの手数料が、「登記印紙」から「収入印紙」に”戻って”4年が経ちました。
平成に入る前から「登記印紙」でしたので、「収入印紙」の”封印”期間は20年を超えていたことになります。
通常、税金は一旦財務省で”色がついていないお金”となる為、消費増税分もしかりで税収の使い道は不明瞭感があります。
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無論、印紙税も財務省に入る一般財源ですが「登記印紙」の徴取期間分は法務省で特別会計の計上がされていました。 
その主な使途は、昭和の終わり頃から導入し始めた登記業務のオンライン化に係る予算だったようです。
いわば特定期間の”税収”を行政インフラの整備目的に充てていた訳で、その恩恵は仕事柄、日々実感しております。
 

 
 
 
 2015 March③ 残念な飼い主さん達

 
愛犬を連れて老若男女様々な人が街を散歩している日常の光景は、なんとなく癒されるものです。
反面、飼い主が放置したと思われる犬のフンを道端で見かけると不快な気分にもなります。
言うまでもなく、犬などのフンの始末はまさにペット飼育における「イノハのイ」なのですが…。
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当社前の歩道にも犬のフンが時折放置されており、車の出入りで支障がある他、通学児童は車道に避けて危ないし…。
 新聞配達の人に聞いても野良犬は見かけないそうで、ごく一部の”残念な飼い主”による可能性が高いようです。 
当社も設置している警告看板は役所で貰えますので、遠方のご所有不動産でも”被害”があるようでしたらご活用を…。
 

 
 
 
 2015 March② 恐ろしい税金です!  

 
毎年この時期には、前年に不動産を売却した売主さんに譲渡所得税の申告を確認しています。
売却価格が取得価格を下回っていても、税務署に行かれて「課税されなかった」という連絡をもらうとやはりホッとします。
譲渡所得税は長期でも20%なので、かからないつもりがもし課税されたとしたら大変なことになりかねません。 
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税金や諸経費については、そもそも”査定価格に入る前”の売却相談初期段階で把握すべき重要な事項です。
 しかし、最近主流のネット査定だと主なやり取りはメールの為、どうしてもその辺のチェックが抜け落ち易くなります。
当サイトでは、かねてより作成中だった”売却査定前”の事前チェックツールが近日コンテンツアップする予定です。
 

 
 
 
 2015 March① 君津↘木更津↗ 

 
本年度の千葉県内に於ける地方交付税(普通交付)不交付自治体は3市になったとのこと。
自主財源でやり繰り可能な「不交付団体」に復帰していた君津・市川が再び交付組に格下げされたためです。
その結果、いわゆる財政健全の自治体といえる今年度の”不交付組”は浦安・成田・袖ヶ浦のみとなりました。 
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従来から千葉県に限らず、地方自治体が”財政優等生”を保持するには強力な優良大企業等を持っているのが不可欠でした。
 浦安のTDR・成田の国際空港・袖ヶ浦の臨海重工業企業群と、不交付の3市は最高峰の”打ち出の小づち”が健在です。
一方君津は看板の新日鉄がフェイドアウト傾向。対照的にお隣木更津は”元気印”で強いポテンシャルさえ感じます。
 

 
 
 
 2015 February④ 保証ではありません

 
耐震偽造問題が発覚した際、「瑕疵担保責任」 という耳慣れない言葉がTVや新聞によく登場しました。
その後「瑕疵担保責任履行法」が成立し施行されましたが、この「瑕疵担保責任履行法」の対象は新築物件のみです。
ですが、中古住宅や土地の売買契約でも「瑕疵担保責任」の条文はあり、一般の方には分かりづらいかと思います。
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中古や土地で損害賠償に該当するのは通常は”隠れた瑕疵”で、売主から予め告知された破損や故障は対象外となります。
要するに、中古や土地の売買契約での「瑕疵担保責任」は「保証」とは全く別物です。
宅建業者以外の売主なら瑕疵担保責任免責の特約は可能ですが、その際は販売開始時から明示することをお勧めします。
  

 
 
 
 2015 February③ 日本語は難しい/その2

 
前回、本項更新の度に日本語の難しさを感じると述べましたが、同時に日本語は奥行きが深いんだなぁとも思うのです。
外来語や造語の類も含め、ひらがな・カタカナ・漢字・ローマ字を自在に駆使でき、要は表現の器がとても大きいと…。
短い文字数で伝えたいポイントを凝縮するコツはいろいろあると思うのですが、個人的には映画の字幕が参考になります。
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昔、映画館で観た洋画の印象的なシーンなどは字幕(セリフの通訳)とともに強いイメージが頭に残っています。
で、違う訳のDVDで観ると同じシーンの印象が全く違うのは、表現と言葉の組合せの妙が成せるものではないかと…。
メール文章との類似点は相手が”読む”ではなく”観る”に近いと捉え、さりげで適度な”インパクト”も大事にしています。
 

 
 
 
 2015 February② 日本語は難しい

 
この6行コラムの更新はHPのSEO対策目的の他、 メールスタイルの文章に日々慣れる為のトレーニングも兼ねています。
昨今は不動産業でもお客さんとのメールのやり取りは欠かせなくなり、従来の手紙とは違った”伝達力”が要求されます。
メールはPC・携帯等の端末で”読む”リアルタイムの相互伝達手段という性格上、やはり”文章は短く”(見た目も)がベター。
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とはいえ最低限の礼節は必要だし家族とのメールのような訳にはいかず、心掛けているのがブラッシュアップ方式です。
まず、長さを無視して書き綴ってから文章・表現の”余分”を繰返し削って、最短文字数で伝えたい内容を仕上げる手法です。
痛感するのは日本語はホント難しい...!他業種では”挑発型”メールもよく見かけますが、さすがにこの仕事ではムリかと...
 

 
 
 
 2015 February① 木更津も始まりました! 

 
別項にもアップしましたが、木更津市でも昨年12月からいわゆる”空家条例”が施行されました。 
年末には「市民活動支援課」から、”空家”の実態調査を協力要請する旨の書面が自治会を通じ回覧で回ってきました。
”管理不全”の判断対象とする”空家”の初動把握は、各地域での住人による申告をベースにするようです。
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こうした行政のアプローチから考えられるリアクションとしては、”空家”のご近所からの苦情全般が増える風潮です。
昨年の大雪の際も木更津近隣で、”空家”の遠方所有者に「近所の通報があったので」と市役所から連絡がいきました。
他、”空家”の判断基準が「概ね1年以上居住実態がない建物」なので、古い建物じゃなくても何かと留意が必要のようです。 
 

 
 
 
 2015 January④ 簡素な売買契約書

 
不動産の売買契約をされた際、「不動産の契約書って意外と簡素だな」と感じた方も結構いらっしゃると思います。 
通常は重要事項説明を含め2時間程度のボリュームで、今は町場の業者も契約書式は大手とほとんど変わりがありません。
重要事項は別とすれば、条文自体は保険やローンの契約のような”分かりづらさ”はさほどなく、シンプルと言えるでしょう。
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実際、不動産の売買契約の各条項は常識の範疇で理解できる内容が多く、実は民法の規定除外の特約も含有しています。
例えば中古の売買なら大地震で家が倒壊しても、民法上では買主は白紙解約できず、残代金の支払い義務があります。
売買当事者で裁判の場合には、明治制定で今日の社会情勢にそぐわない民法の該当事項には補正する側面も具備しています。
 

 
 
 
 2015 January③ 放置空家から田舎住宅へ

 
  空家問題”に関しては国・地方自治体ともに深刻な社会事象として捉え、政策面も新たな段階へ進んでいます。
メディアの関心も高いようで、先日はNHKスペシャルでも大々的に取上げていました。
昨年は当社にも某放送局から、このHPを見て”増加傾向の放置空家”という切り口で電話がありました。
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”空家問題”はまさに、少子高齢・核家族化・都市への一極集中・介護対象者急増といった今の社会構造を象徴しています。 
従って、高度成長がもたらした成熟の負の一側面として、どうしても「暗い社会問題」というイメージが強いと思います。
しかしその”空家”のごく一部では、”田舎暮らし物件”として新たな命が吹込まれるというポジティブな現実もある訳です。
 

 
 
 
 2015 January② ランクインキングな千葉県

 
  千葉県は旧来から良いにつけ悪いにつけ、結構、全国でトップ乃至はトップ並みといった”分野” が多い”地”です。
有名なのは交通事故数の上位ランク常連とか、最近では振り込め詐欺、裁判員事案件数も全国屈指なのは周知のとおりです。
コアな指数としては、昨年直近の大店立地法届出件数で千葉県が東京・兵庫を抜いて全国トップになっています。
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その意味するところはアウトレットなど大型商業施設の新設ラッシュで、木更津はまさにその一角をなしています。  
他、宝島社の「住みたい田舎ランキング」では、すわ千葉がトップと思いきや、総合上位は島根・鳥取等の西日本でした。
千葉では館山市が「週末に通える田舎」部門で1位。房総は”プチ田舎”のフェロモンが満ちているようで然もありなん…? 
 

 
 
 
 2015 January① 年が明けました

 
年初は良い年になるよう祈願するのが常ですが、個々の運勢はともかく、マクロでは変えようのない大きな流れもあります。
まず、ここ数年来、絶え間なく発生している大雨・大雪・大地震・噴火といった大規模かつ広域に及ぶ一連の気象災害です。
これはもう地球規模の気象変動レベルでしょうし、日本各地でのこれら様々な激甚災害は今年も避けようがないのでは…。
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社会的な傾向というか大きな潮流としては、”格差”があらゆる面に波及し、拡大・加速する動きも止まらないと思います。
不動産流通に於いても、売れる物件と売れない物件、需要のある場所とない場所の格差がどんどん両極端になっています。
売却を検討の際は、成約までの販売期間は「半年なら早い方、数年かかる可能性も高い」くらいの心づもりが必要かと…。